Đầu tư căn hộ cho thuê thoái trào

TP HCMNhiều nhà đầu tư gần đây đã xả hàng căn hộ cho thuê vì ế khách, vốn cao, giá thuê giảm để chuyển sang kênh sinh lời khác .Ông Sơn, một nhà đầu tư nhiều năm, cho biết cuối năm 2019 mua 2 căn hộ với tổng vốn đầu tư 5 tỷ đồng tại phường Phước Long B, Q. 9 cũ, nay là TP Quận Thủ Đức. Hai căn này được môi giới chào hàng có pháp lý hoàn hảo, đã ra sổ hồng, dự án Bất Động Sản có nhiều cây xanh, gần chợ và trường học, giao thông vận tải thuận tiện. Với mức giá cho thuê cách đây 3 năm đạt 9 triệu đồng một căn mỗi tháng, giữ lâu dài hơn giá nhà còn liên tục tăng. Khi đó, ông Sơn tự tin suất đầu tư này bảo đảm an toàn, vừa có dòng tiền đều đặn hàng tháng, vừa có cơ hội sinh lời trong tương lai .Tuy nhiên, Covid-19 ập đến, thị trường căn hộ cho thuê tại dự án Bất Động Sản ế hàng tồn kho dần trong năm 2020. Đến 2021, tình hình tệ hơn, nhà bỏ trống cả quý mới kiếm được khách, giá thuê xuống còn 6,5 – 7 triệu đồng một tháng nhưng người thuê vẫn đòi giảm thêm những tháng đầu. Sau vài đợt bị khách trả nhà sớm hơn hợp đồng, ông Sơn tính chuyện bán nhà ở, chuyển tiền sang kênh đầu tư khác .

Tháng 10/2021, ông gửi môi giới rao bán nhà, đến cuối quý I/2022 mới có khách mua. “Mấy năm qua nguồn thu từ cho thuê nhỏ giọt, phí môi giới ăn vào không còn bao nhiêu. Bán nhà xong, trừ đi thuế phí chỉ lãi 250 triệu đồng cho cả 2 căn hộ, kém xa đất nền nóng sốt suốt mùa dịch”, ông nhẩm tính.

Ông Sơn không phải là trường hợp riêng biệt vô hiệu bài toán mua căn hộ cho thuê ra khỏi hạng mục đầu tư. Bà Thy, ngụ khu Nam TP HCM, từng có 7 năm buôn căn hộ chung cư cao cấp cho hay, từ năm 2021 đến cuối quý I / 2022, bà đã xả 4 căn hộ cho thuê tại Q. 7 và huyện Nhà Bè vì tỷ suất lợi nhuận trên vốn của kênh này ngày càng kém .Theo bà Thy, giá thuê căn hộ chung cư cao cấp Open đà giảm từ năm 2019 và lao dốc mạnh tiến trình 2020 – 2021. Thị trường này phục sinh lờ đờ trong những tháng đầu năm 2022 đến nay. Khách thuê không không thay đổi hay trả nhà sớm, doanh thu trên giá vốn chỉ đạt khoảng chừng 4 % một năm .Bà Thy cho biết, đầu tư căn hộ giá vốn khoảng chừng 3 tỷ đồng trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ, Q. 7 từ năm 2018 đến nay, giá thuê cao điểm chỉ khoảng chừng 12 triệu đồng một tháng. Thế nhưng quá trình 2020 – 2021, giá thuê giảm 20-30 % nên doanh thu thậm chí còn còn thấp hơn mức 4 % .Thị trường nhà chung cư khu Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trầnthị trường nhà căn hộ chung cư cao cấp khu Đông TP HCM. Ảnh : Quỳnh Trần” Biên doanh thu của căn hộ cho thuê giao động với ước tính mức lạm phát kinh tế năm 2022. Giá bán nhà ở trên thị trường thứ cấp cũng chỉ tăng xấp xỉ 10 % một năm trong khi nhà phố, đất nền tăng 30-40 % một năm, thậm chí còn cao hơn. Vì nhiều điểm bất lợi, tôi quyết định hành động rút khỏi thị trường này “, bà Thy cho hay .Có 5 năm trải qua những dịch chuyển của thị trường căn hộ cho thuê, ông Vinh ngụ tại TP Quận Thủ Đức san sẻ, từng tranh mua căn hộ tại dự án Bất Động Sản đại đô thị ở Q. 9 đoạn giáp với Đồng Nai vì quy hoạch đẹp như Nước Singapore. Thế nhưng, nhà mua 2 tỷ đồng, giá thuê nhà mới, nội thất cơ bản 6,5 – 7 triệu đồng một tháng vẫn bị khách chê đắt nên ế dài. Hơn nữa, mua giữ gần 3 năm bán lại chỉ lời 130 triệu đồng sau khi trừ thuế phí .” Với dòng vốn khoảng chừng 2 tỷ đồng này, nếu tôi mua đất nền, sau 3 năm tối thiểu cũng lãi gấp đôi. Tôi gạch tên kênh đầu tư căn hộ cho thuê khỏi hạng mục từ năm 2022 “, ông Vinh nói .Tổng giám đốc công ty bất động sản có trụ sở tại Q. 1, TP TP HCM xác nhận, đầu tư căn hộ cho thuê 10 năm trước còn dễ kiếm tiền, giá cho thuê cao ( biên doanh thu ước đạt trung bình 5-6 % một năm ) trong khi dòng vốn bỏ ra không quá lớn. Nếu nắm giữ gia tài lâu bền hơn còn hoàn toàn có thể trông đợi vào lãi kép là căn hộ lên giá .

Tuy nhiên, từ năm 2020 đến nay, do ảnh hưởng của Covid-19, giá thuê căn hộ sụt giảm. Năm 2022, đầu tư căn hộ cho thuê không còn hấp dẫn khi giá mua vào đã ở ngưỡng quá cao.

CEO này nhận xét, vận tốc lên giá của căn hộ mới ngày càng leo thang dẫn đến ngân sách vốn bỏ ra lớn dần. Giá nguồn vào cao nhưng giá cho thuê không tăng và nhiều nơi giá thuê còn giảm. ” Bây giờ đầu tư chờ giá lên là chính nhưng so với thị trường căn hộ, vận tốc tăng giá hàng cũ chậm hơn so với những phân khúc đất nền, nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang. Thêm nữa, hiện thời hạn chờ khách thuê khá lâu, giá nhân công để decor lại sau khi khách trả nhà cao hơn trước “, ông nhìn nhận .Có hơn một thập niên tư vấn bất động sản, chuyên viên Lê Quốc Kiên đánh giá và nhận định, quy mô đầu tư căn hộ căn hộ cao cấp cho thuê mở màn từ 2010 – 2012 với những dự án Bất Động Sản nhà hạng sang. Thị trường này nở rộ quá trình năm trước – năm nay ( với những dự án Bất Động Sản chuyển giao ở Q. 2, 7 ) và đạt đỉnh trong quá trình 2017 – 2018, thời gian nguồn cung căn hộ bùng nổ .Ông Kiên nghiên cứu và phân tích, dễ nhận thấy, trong tiến trình 2010 – năm ngoái, lãi vốn ( chênh lệch giữa giá bán ra so với giá mua vào ) của thị trường bất động sản ở hầu hết phân khúc gần như đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ. Do đó, quy mô đầu tư có thêm thu nhập từ dòng tiền cho thuê lôi cuốn được sự chăm sóc của nhiều nhà đầu tư .Nhờ thuận tiện trên, cộng thêm nguồn cung trên thị trường chưa nhiều, giá mua căn hộ chưa cao, nên tỷ suất lợi nhuận cho thuê trên giá trị gia tài đạt mức 6 % một năm, xê dịch lãi suất vay tiền gửi ngân hàng nhà nước, trong khi vẫn chiếm hữu được bất động sản, nhà đầu tư không phải giữ tiền mặt, không lo bị trượt giá. Thậm chí, có nhiều chủ đầu tư còn tung ra những bài toán thu nhập tối đa từ việc cho thuê căn hộ hoàn toàn có thể đạt ngưỡng 6,2 – 7 % một năm khiến thị trường căn hộ cho thuê tăng sức nóng .Thế nhưng, theo ông Kiên, năm nay – 2018 là quá trình thị trường bất động sản bật tăng phi mã ở toàn bộ phân khúc. Đất nền ở vùng ven và những tỉnh xa tăng 2-3 lần, nhà phố – phân khúc thường có sự không thay đổi nhất về giá cũng tăng trung bình 2-2, 5 lần. Trong khi đó, những căn căn hộ chung cư cao cấp sau khi đã được chuyển giao, giá tăng không đáng kể so với mức trượt giá hàng năm khiến nhà đầu tư dần ” lạnh nhạt ” với thị trường đầu tư căn hộ cho thuê .Khi dòng tiền thu nhập từ cho thuê suốt mấy năm vẫn không bù đắp nổi sự thua kém về mức độ tăng giá so với những phân khúc bất động sản khác ( ví dụ căn hộ chung cư cao cấp có thu nhập cho thuê 6 % một năm, trong 5 năm đạt mức tăng giá 30 %, vẫn kém xa những phân khúc đất nền nhà phố tăng tối thiểu từ 200 % trở lên ). Do đó, nhà đầu tư sẽ có khuynh hướng chuyển dần sang những phân khúc cho doanh thu cao hơn .Ông Kiên xác nhận, thời gian 2012 – năm trước căn hộ chung cư cao cấp trung – hạng sang chỉ có giá 35-40 triệu đồng một mét vuông nhưng từ năm 2018 có giá 50-60 triệu đồng một mét vuông và hiện lên ngưỡng cao hơn, trong khi giá cho thuê không tăng theo kịp. Đó là chưa kể nguồn cung căn hộ căn hộ cao cấp chuyển giao triển khai xong lũy tiến theo năm Open ngày càng nhiều cũng góp thêm phần đẩy giá cho thuê đi xuống. Từ năm 2019 trở đi, tỷ suất lợi nhuận từ việc đầu tư căn hộ cho thuê giảm xuống còn 3,5 – 4,5 % một năm tùy vị trí và phân khúc …

Khách thuê chung cư đa phần đều yêu cầu có sẵn trang thiết bị nội thất, nên các chủ căn hộ cho thuê cũng phải cạnh tranh nhau gay gắt trong việc trang bị vật dụng này. Khác với các vật dụng do chủ nhà vừa sử dụng cẩn thận vừa tự giữ gìn bảo quản, còn nếu cho khách thuê dùng sẽ mau hư hỏng xuống cấp. Và sau 5 năm kinh doanh cho thuê, các nhà đầu tư bắt đầu đối mặt với vấn đề “xuống cấp đồ nội thất trang thiết bị phải thay mới”, điều mà khi tính toán tỷ suất lợi nhuận họ chưa nghĩ tới.

Ông Kiên nhìn nhận, trước khi đại dịch Covid-19 ập đến, những nhà đầu tư yêu thích dòng tiền cho thuê đã dần tuyệt vọng khi giá cho thuê thực tiễn kém xa so với thời hoàng kim của 5-10 năm trước. Dịch bệnh bùng phát từ đầu 2020 chỉ là giọt nước tràn ly làm thể hiện rõ thêm điểm yếu kém và góp thêm phần thôi thúc quy mô này sớm thoái trào .

Vũ Lê

Source: https://ta-ogilvy.vn
Category: Đầu Tư