Đầu tư bất động sản – Wikipedia tiếng Việt

Đầu tư bất động sản liên quan đến việc mua, sở hữu, quản lý, cho thuê hoặc bán bất động sản để kiếm lợi nhuận. Cải thiện bất động sản như là một phần của chiến lược đầu tư bất động sản thường được coi là một chuyên ngành phụ của đầu tư bất động sản gọi là phát triển bất động sản. Bất động sản là một hình thức tài sản có thanh khoản hạn chế so với các khoản đầu tư khác, nó cũng thâm dụng vốn (mặc dù vốn có thể thu được thông qua đòn bẩy thế chấp) và phụ thuộc nhiều vào dòng tiền. Nếu những yếu tố này không được nhà đầu tư hiểu và quản lý tốt, bất động sản trở thành một khoản đầu tư rủi ro.

Các nguồn gia tài và sở hữu tài sản đầu tư[sửa|sửa mã nguồn]

thị trường bất động sản ở hầu hết những vương quốc không có tổ chức triển khai hoặc hiệu suất cao như thị trường của những công cụ đầu tư khác có thanh khoản cao hơn. Các gia tài riêng không liên quan gì đến nhau là duy nhất so với chính nó và không hề thay thế sửa chữa trực tiếp. Điều này đặt ra một thử thách lớn so với một nhà đầu tư đang tìm cách xác lập Chi tiêu và thời cơ đầu tư. Vì nguyên do này, việc xác định những gia tài để đầu tư hoàn toàn có thể tương quan đến việc làm và cạnh tranh đối đầu đáng kể giữa những nhà đầu tư để mua những gia tài riêng không liên quan gì đến nhau hoàn toàn có thể rất khác nhau tùy thuộc vào kiến thức và kỹ năng về tính khả dụng của gia tài đó. tin tức bất phù hợp là khá phổ cập trong thị trường bất động sản. Điều này làm tăng rủi ro đáng tiếc thanh toán giao dịch, nhưng cũng phân phối nhiều thời cơ cho những nhà đầu tư để có được gia tài với giá hời. Các người kinh doanh bất động sản thường sử dụng nhiều kỹ thuật thẩm định và đánh giá để xác lập giá trị gia tài trước khi mua .Các nguồn gia tài đầu tư nổi bật gồm có :

Khi một tài sản đầu tư đã được định vị, và thẩm định sơ bộ (điều tra và xác minh điều kiện và tình trạng của tài sản) đã hoàn thành, nhà đầu tư sẽ phải thương lượng giá bán và kỳ hạn bán với người bán, sau đó thực hiện hợp đồng mua bán. Hầu hết các nhà đầu tư sử dụng các đại lý bất động sản và luật sư bất động sản để hỗ trợ quá trình mua lại vì nó có thể khá phức tạp và các giao dịch được thực hiện không đúng cách có thể rất tốn kém. Trong quá trình mua lại bất động sản, một nhà đầu tư thường đưa ra lời đề nghị mua chính thức bao gồm thanh toán “tiền đặt cọc” cho người bán khi bắt đầu đàm phán để bảo lưu quyền của nhà đầu tư để hoàn thành giao dịch nếu giá cả và các điều khoản có thể được thỏa thuận một cách thỏa đáng. Số tiền đặt cọc này có thể hoặc không thể được hoàn lại và được coi là một tín hiệu về mức độ nghiêm túc về ý định mua của nhà đầu tư. Các điều khoản của đề nghị cũng thường sẽ bao gồm một số dự phòng cho phép nhà đầu tư có thời gian hoàn thành thẩm định, kiểm tra tài sản và tìm kiếm nguồn tài chính cùng với các yêu cầu khác trước khi mua. Trong thời gian dự phòng, nhà đầu tư thường có quyền hủy bỏ đề nghị mà không bị phạt và được hoàn lại tiền ký gửi đặt cọc một cách nghiêm túc. Khi các khoản dự phòng đã hết hạn, việc hủy bỏ đề nghị, người mua thường sẽ mất các khoản tiền đặt cọc và cũng có thể có các khoản phạt khác.

Tài sản bất động sản thường rất đắt so với những công cụ đầu tư có sẵn thoáng đãng khác ( như CP hoặc trái phiếu ). Chỉ hiếm khi những nhà đầu tư bất động sản trả hàng loạt số tiền mua giá của một gia tài bằng tiền mặt. Thông thường, một phần nhiều của giá mua sẽ được hỗ trợ vốn bằng cách sử dụng một số ít loại công cụ kinh tế tài chính hoặc nợ, ví dụ điển hình như khoản vay thế chấp ngân hàng được thế chấp ngân hàng bằng chính gia tài đó. Số tiền của giá mua được hỗ trợ vốn bằng nợ được gọi là đòn kích bẩy. Số tiền được hỗ trợ vốn bằng vốn tự có của nhà đầu tư trải qua tiền mặt hoặc chuyển nhượng ủy quyền gia tài khác được gọi là vốn chủ sở hữu. Tỷ lệ đòn kích bẩy trên tổng giá trị thẩm định và đánh giá ( thường được gọi là ” LTV “, hay tỷ suất khoản vay / giá trị thế chấp ngân hàng thường thì ) là một thước đo toán học về rủi ro đáng tiếc mà nhà đầu tư đang triển khai bằng cách sử dụng đòn kích bẩy để hỗ trợ vốn cho việc mua bất động sản. Các nhà đầu tư thường tìm cách giảm nhu yếu vốn chủ sở hữu và tăng đòn kích bẩy của họ, để cống phẩm đầu tư ( ROI ) của họ được tối đa hóa. Người cho vay và những tổ chức triển khai kinh tế tài chính khác thường có nhu yếu vốn chủ sở hữu tối thiểu so với những khoản đầu tư bất động sản mà họ đang được nhu yếu hỗ trợ vốn, thường là theo thứ tự 20 % giá trị đánh giá và thẩm định. Các nhà đầu tư tìm kiếm nhu yếu vốn chủ sở hữu thấp hoàn toàn có thể tò mò những thỏa thuận hợp tác kinh tế tài chính sửa chữa thay thế như thể một phần của việc mua bất động sản ( ví dụ : hỗ trợ vốn cho người bán, phụ thuộc vào người bán, nguồn vốn CP tư nhân, v.v. )Nếu bất động sản yên cầu phải thay thế sửa chữa đáng kể, những người cho vay truyền thống cuội nguồn như ngân hàng nhà nước thường sẽ không cho vay bất động sản và nhà đầu tư hoàn toàn có thể được nhu yếu vay từ một người cho vay tư nhân sử dụng khoản vay thời gian ngắn như khoản vay tiền cứng. Các khoản vay bằng tiền cứng thường là những khoản vay thời gian ngắn trong đó người cho vay tính lãi suất vay cao hơn nhiều vì đặc thù rủi ro đáng tiếc cao hơn. Các khoản vay bằng tiền cứng thường có tỷ suất khoản vay / giá trị thấp hơn nhiều so với những khoản thế chấp ngân hàng thường thì .Một số tổ chức triển khai đầu tư bất động sản ví dụ điển hình như công ty ủy thác đầu tư vào bất động sản ( REIT ) và 1 số ít quỹ hưu trí và quỹ phòng hộ có dự trữ vốn đủ lớn và kế hoạch đầu tư được cho phép 100 % vốn nằm trong gia tài mà họ mua. Điều này giảm thiểu rủi ro đáng tiếc đến từ đòn kích bẩy nhưng cũng hạn chế ROI tiềm năng .Bằng cách tận dụng việc mua bất động sản đầu tư, những khoản giao dịch thanh toán định kỳ thiết yếu để Giao hàng nợ tạo ra một dòng tiền âm liên tục ( và nhiều lúc lớn ) khởi đầu từ thời gian mua. Điều này đôi lúc được gọi là ngân sách ” giữ lại ” của khoản đầu tư. Để thành công xuất sắc, những nhà đầu tư bất động sản phải quản trị dòng tiền của họ để tạo đủ thu nhập tích cực từ gia tài để tối thiểu bù đắp ngân sách giữ lại .Với việc ký kết Đạo luật JOBS vào tháng 4 năm 2012 của Tổng thống Obama, đã có một sự thả lỏng về những chào mời đầu tư. Một chiêu thức mới hơn để tăng vốn chủ sở hữu với số lượng nhỏ hơn là trải qua quỹ hội đồng bất động sản hoàn toàn có thể tập hợp những nhà đầu tư được công nhận và / hoặc không được công nhận cùng nhau trong một phương tiện đi lại đặc biệt quan trọng cho toàn bộ hoặc một phần vốn CP thiết yếu cho việc mua lại. Fundrise là công ty tiên phong gây quỹ đầu tư bất động sản tại Hoa Kỳ. [ 1 ] [ 2 ]

Các nguồn dòng tiền và quản trị những dòng tiền[sửa|sửa mã nguồn]

Một gia tài đầu tư thường thì tạo ra dòng tiền cho nhà đầu tư theo bốn cách chung :

Thu nhập hoạt động ròng hay NOI là tổng tất cả các dòng tiền dương từ tiền thuê nhà và các nguồn thu nhập thông thường khác được tạo ra bởi một tài sản trừ đi tổng chi phí liên tục như bảo trì, tiện ích, phí, thuế và các khoản khác có bản chất giống như vậy (dịch vụ nợ không được tính vào NOI). Tỷ lệ NOI trên giá mua tài sản, được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm được gọi là tỷ lệ vốn hóa hay tỷ lệ CAP và là thước đo phổ biến về hiệu suất của một tài sản đầu tư.

Việc khấu trừ nơi trú ẩn thuế xảy ra theo một trong ba cách: Khấu hao tài sản cố định (đôi khi có thể được đẩy nhanh), tín dụng thuế và tổn thất chuyển giao làm giảm trách nhiệm thuế đối với thu nhập từ các nguồn khác trong khoảng thời gian 27,5 năm. Một số lợi ích của nơi trú ẩn thuế có thể được chuyển nhượng tùy thuộc vào luật điều chỉnh trách nhiệm thuế trong khu vực tài phán nơi tài sản được đặt. Những thứ này có thể được bán cho người khác để thu lại tiền mặt hoặc lợi ích khác.

Xây dựng vốn chủ sở hữu là sự gia tăng tỷ lệ vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư khi phần thanh toán dịch vụ nợ dành cho khoản tích lũy gốc theo thời gian. Xây dựng vốn chủ sở hữu được tính là một dòng tiền dương từ tài sản nơi thanh toán dịch vụ nợ được tạo ra từ thu nhập từ tài sản thay vì từ các nguồn thu nhập độc lập.

Tăng giá là sự gia tăng giá trị thị trường của tài sản theo thời gian được thực hiện như một dòng tiền khi tài sản được bán. Tăng giá có thể rất khó dự đoán trừ khi nó là một phần của chiến lược phát triển và cải tiến. Mua một tài sản mà phần lớn các dòng tiền dự kiến được dự kiến từ sự tăng giá vốn (giá sẽ tăng) thay vì các nguồn khác được coi là đầu cơ hơn là đầu tư.

Quản lý rủi ro đáng tiếc[sửa|sửa mã nguồn]

Quản lý và nhìn nhận rủi ro đáng tiếc là một phần chính của bất kể kế hoạch đầu tư bất động sản thành công xuất sắc nào. Rủi ro xảy ra theo nhiều cách khác nhau ở mọi quy trình tiến độ của quy trình đầu tư. Dưới đây là bảng tổng hợp 1 số ít rủi ro đáng tiếc thông dụng và những kế hoạch giảm thiểu rủi ro đáng tiếc nổi bật được sử dụng bởi những nhà đầu tư bất động sản .

Rủi ro Chiến lược giảm thiểu
Bán gian lận Xác minh quyền sở hữu, mua bảo hiểm quyền sở hữu
Chiếm hữu trái phép Khảo sát ranh giới từ một nhà khảo sát được cấp phép
Ô nhiễm môi trường Khảo sát môi trường, kiểm tra các chất gây ô nhiễm (sơn chì, amiăng, chất gây ô nhiễm đất, v.v.)
Thành phần xây dựng hoặc hệ thống bị lỗi Hoàn thành kiểm tra đầy đủ trước khi mua, thực hiện bảo trì thường xuyên
Thanh toán vượt mức khi mua hàng Đánh giá của bên thứ ba và thực hiện phân tích chiết khấu lưu lượng tiền mặt như một phần của khoản đầu tư hình thức, không dựa vào sự tăng giá vốn như là nguồn lợi chính cho đầu tư
Thiếu tiền mặt Duy trì đủ dự trữ lỏng (dự trữ các tài sản có thể chuyển đổi thành tiền mặt nhanh) hoặc tiền mặt để trang trải chi phí và dịch vụ nợ trong một khoảng thời gian,
Suy thoái kinh tế Mua bất động sản với các tính năng đặc biệt ở các vị trí mong muốn để nổi bật cạnh tranh, kiểm soát cơ cấu chi phí, có người thuê ký hợp đồng thuê dài hạn
Người thuê phá hủy tài sản Sàng lọc người thuê tiềm năng cẩn thận, thuê người quản lý tài sản có kinh nghiệm
Đánh giá thấp rủi ro Phân tích cẩn thận hiệu suất tài chính bằng các giả định thận trọng, đảm bảo rằng tài sản có thể tạo ra đủ dòng tiền để hỗ trợ chính nó
Suy giảm thị trường Mua bất động sản dựa trên một cách tiếp cận thận trọng rằng thị trường có thể giảm và thu nhập cho thuê cũng có thể giảm
Hao mòn tổng thể DIY (tự sửa chữa) hoặc nhờ kỹ thuật viên chuyên nghiệp như thợ ống nước, thợ điện, thợ xây, thợ mộc (Đầu vào từ JC)
Cháy, lũ lụt, thương tích cá nhân Chính sách bảo hiểm tài sản
Hoạch định thuế Lập kế hoạch mua và bán hàng xung quanh một chiến lược thoát để tiết kiệm thuế.

Ưu điểm yếu kém của đầu tư bất động sản[sửa|sửa mã nguồn]

  • Dòng tiền ổn định. Thu nhập cho thuê nhận được từ tài sản cho phép vay và nhận được lợi ích của đòn bẩy bằng cách giúp trả lãi cho khoản thế chấp.
  • Kiểm soát. Kiểm soát trực tiếp lợi nhuận từ một khoản đầu tư. Tài sản được quản lý bởi chủ sở hữu, chứ không phải là một công ty lớn hoặc người quản lý quỹ.
  • Tác dụng đòn bẩy. Các ngân hàng cho vay tới 80% giá trị tài sản, cho phép sử dụng tiền của người khác để mua số tiền đầu tư lớn hơn.
  • Lợi ích về thuế. Bất động sản đầu tư cung cấp lợi thế thuế lớn bao gồm khấu hao và khả năng của động cơ tiêu cực.
  • Giảm độ biến động. Bất động sản cung cấp sự bảo mật vững chắc, bởi vì những ngôi nhà không phá vỡ được như các công ty hay cổ phiếu. Ngay cả khi tài sản tồi tệ nhất được mua vào thời điểm tồi tệ nhất có thể, nhiều khả năng nó vẫn sẽ tăng giá trị trong những năm tiếp theo.
  • Bảo hiểm cho nhiều rủi ro có sẵn. Các nhà đầu tư có thể mua bảo hiểm tòa nhà và chủ nhà để bảo vệ quyền lợi của họ.
  • Chi phí đầu vào cao và liên tục. Trong khi mua cổ phiếu đòi hỏi một khoản chi tối thiểu bằng tiền mặt, đầu tư bất động sản đòi hỏi một khoản tiền lớn: trả trước, đóng chi phí, tiền để sửa chữa và cập nhật tài sản, thuế tài sản, bảo hiểm, thanh toán thế chấp, bảo trì tài sản.
  • Tính thanh khoản của tài sản. Bán một tài sản thường mất thời gian, không có cách nào để bán hết một phần của tài sản và chuyển đổi nó thành tiền mặt. Chi phí giao dịch cao hơn bán cổ phiếu.
  • Vấn đề người thuê nhà. Thời gian trống cho thuê trong khi tìm người thuê, người thuê không trả tiền hoặc để lại tài sản trong tình trạng tồi tệ.
  • Những rủi ro duy nhất. Thay đổi lãi suất, sửa chữa đột xuất, tăng trách nhiệm đối với các tai nạn có thể xảy ra trên tài sản, bị quá tải.[3][4][5]

Chiến lược đầu tư[sửa|sửa mã nguồn]

Đầu tư nhà bị tịch thu[sửa|sửa mã nguồn]

Một số cá thể và công ty tập trung chuyên sâu kế hoạch đầu tư vào việc mua bất động sản đang trong quy trình tiến độ bị tịch thu. Một gia tài được xem xét trước khi bị tịch thu nhà khi chủ nhà đã vỡ nợ do vay thế chấp ngân hàng. Các tiến trình tịch thu nhà chính thức khác nhau tùy theo tiểu bang và hoàn toàn có thể là tư pháp hoặc không tư pháp, điều này tác động ảnh hưởng đến thời hạn gia tài đang trong quá trình tiền tịch thu. Khi những quy trình tiến độ tịch thu chính thức đang được triển khai, những gia tài này hoàn toàn có thể được mua tại một cuộc bán công khai, thường được gọi là bán đấu giá nhà bị tịch thu hoặc cuộc bán đấu giá ở Q.. Nếu gia tài không bán tại cuộc đấu giá công khai minh bạch, thì quyền sở hữu tài sản được trả lại cho người cho vay. [ 6 ] Các thuộc tính trong quy trình tiến độ này được gọi là Bất động sản chiếm hữu hoặc REO .Khi một gia tài được bán tại cuộc đấu giá bị tịch thu hoặc dưới dạng REO, người cho vay hoàn toàn có thể giữ số tiền thu được để bù vào khoản thế chấp ngân hàng của họ và bất kể ngân sách pháp lý nào mà họ phải chịu trừ ngân sách bán hàng và bất kể nghĩa vụ và trách nhiệm thuế chưa giao dịch thanh toán nào .Ngân hàng hoặc tổ chức triển khai cho vay gia tài bị tịch thu có quyền liên tục tôn trọng hợp đồng thuê nhà ( nếu có người thuê trong gia tài ) trong tiến trình REO nhưng thường ngân hàng nhà nước muốn gia tài bỏ trống để bán thuận tiện hơn. [ 7 ]

Mua, phục sinh, thuê và tái cấp vốn[sửa|sửa mã nguồn]

Mua, phục hồi, cho thuê, tái cấp vốn (BRRR)[8] là một chiến lược đầu tư bất động sản, được sử dụng bởi các nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm cải tạo hoặc cải tạo bất động sản nhưng muốn đầu tư vào bất động sản cho thuê để có dòng tiền phù hợp. Một số nhà đầu tư thêm một chữ R bổ sung là viết tắt của Lặp lại như một cách xây dựng danh mục đầu tư bất động sản.

Một nhà đầu tư bất động sản mua một gia tài đầu tư với giá trị kém vì nó cần sửa chữa thay thế và / hoặc tân trang. Nhà đầu tư sau đó tăng cấp gia tài như thay thế sửa chữa cấu trúc thiết yếu để đưa một ngôi nhà theo quy chuẩn kiến thiết xây dựng hiện tại. Nó thường gồm có những tân trang như sơn mới, sàn, gạch, mặt bàn và những thiết bị căn phòng nhà bếp. Nhà đầu tư sau đó tìm được một người thuê nhà và trở thành chủ nhà nhận tiền thuê, thường là hàng tháng. [ 9 ] Tài sản sau đó được tái cấp vốn thường là bằng khoản vay 30 năm được khấu hao hàng loạt .

Source: https://ta-ogilvy.vn
Category: Đầu Tư