Bất cập trong việc chuyển nhượng dự an đầu tư

Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản

TS. VÕ TRUNG TÍN

Trường Đại học Luật TP.Hồ Chí Minh,

LS. TRƯƠNG VĂN QUYỀN

Truong Gia InvestConsult.

Từ viết tắt In trang Gửi tới bạn

Tóm tắt: Trải qua hơn 5 năm thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS)[1], thị trường BĐS đã có những khởi sắc và biến chuyển đáng kể, đặc biệt là hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS diễn ra mạnh mẽ. Các dự án bị “trùm mền” được chuyển giao lại cho các chủ đầu tư có năng lực tiếp tục thực hiện bằng hoạt động chuyển nhượng dự án, đảm bảo sự phục hồi và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2015-2020. Tuy nhiên, pháp luật về chuyển nhượng dự án BĐS vẫn còn bộc lộ nhiều bất cập, tạo nên rào cản cho hoạt động này, đồng thời chưa cân bằng được lợi ích của các bên. Với vai trò là một nội dung chính của Luật Kinh doanh BĐS và chi phối, tác động trực tiếp đến hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS, các quy định của Luật Kinh doanh BĐS và pháp luật có liên quan về chuyển nhượng dự án BĐS cần được tiếp tục đánh giá và hoàn thiện hơn trong bối cảnh mới, tạo nên một khung pháp lý hoàn chỉnh, mang lại hiệu quả và đóng góp vào sự phục hồi, phát triển của thị trường, của nền kinh tế.

Từ khóa: Bất động sản, kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại, chuyển nhượng dự án.

Abstract: After more than 5 years of enforcement, the Law on Real Estate Business, the real estate market has prospered and changed significantly, especially the strong transfer of real estate projects. Projects known as “blanket covered”” are transferred to qualified investors for further implementation by project transfer activities, ensuring the recovery and development of Vietnam’s real estate market in the period of 2015- 2020. However, the provisions on real estate project transfer still reveals shortcomings as barriers for this activity, and not balancing the interests of the parties. As key provisions of the Law on Real Estate Business and governing and directly affecting the transfer of real estate projects, the provisions of the Law on Real Estate Business and related laws on the transfer of real estate projects. need to be further evaluated and improved in the new context, creating a complete legal framework, bringing efficiency and contributing to the recovery and development of the market and the economy.

Keywords: Real estate, real estate trading, commercial housing, project transfer.

Ảnh minh họa : Nguồn internet

1. Khái quát các quy định chuyển nhượng dự án bất động sản

Cùng với sự tăng trưởng của thị trường và nền kinh tế tài chính, hoạt động giải trí chuyển nhượng dự án Bất Động Sản bất động sản ( BĐS Nhà Đất ) là một hoạt động giải trí tất yếu và khách quan, việc những chủ đầu tư không có năng lực liên tục thực thi dự án Bất Động Sản thực thi chuyển nhượng cho những chủ đầu tư mới có năng lượng tiến hành triển khai xong dự án Bất Động Sản làm thôi thúc và tạo động lực mới cho sự tăng trưởng của thị trường. Thời gian qua, sau đợt suy thoái và khủng hoảng của thị trường BĐS Nhà Đất khởi đầu từ năm 2011 thì quy trình tiến độ từ năm năm ngoái – 2020 là quy trình tiến độ hồi sinh, tăng trưởng của thị trường. Giai đoạn này ghi nhận hoạt động giải trí chuyển nhượng dự án Bất Động Sản diễn ra sôi sục và đạt hiệu suất cao cao, nhiều dự án Bất Động Sản bị “ trùm mền ” nhiều năm đã được hồi sinh, triển khai xong đưa vào sử dụng. Điều này bộc lộ sự tất yếu của chu kỳ luân hồi kinh tế thị trường và sự góp phần tích cực của pháp lý về kinh doanh thương mại Bất Động Sản Nhà Đất kiểm soát và điều chỉnh hoạt động giải trí chuyển nhượng dự án Bất Động Sản, nổi bật là việc Luật Kinh doanh Bất Động Sản Nhà Đất năm năm trước có hiệu lực hiện hành với nhiều nội dung tân tiến, lan rộng ra hơn Luật Kinh doanh BĐS Nhà Đất năm 2006 .
Theo lao lý của Bộ luật Dân sự năm năm ngoái, Bất Động Sản Nhà Đất gồm có đất đai, nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng gắn liền với đất đai, gia tài khác gắn liền với đất đai, nhà, khu công trình thiết kế xây dựng và gia tài khác theo lao lý của pháp lý [ 2 ] .
Luật Kinh doanh Bất Động Sản Nhà Đất năm năm trước định nghĩa việc kinh doanh thương mại Bất Động Sản Nhà Đất là việc đầu tư vốn để triển khai hoạt động giải trí thiết kế xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng ; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua Bất Động Sản Nhà Đất ; thực thi dịch vụ môi giới BĐS Nhà Đất ; dịch vụ sàn thanh toán giao dịch BĐS Nhà Đất ; dịch vụ tư vấn Bất Động Sản Nhà Đất hoặc quản trị Bất Động Sản Nhà Đất nhằm mục đích mục tiêu sinh lợi [ 3 ]. Trong khoanh vùng phạm vi bài viết này, tác giả chỉ nghiên cứu và phân tích hoạt động giải trí chuyển nhượng dự án Bất Động Sản Bất Động Sản Nhà Đất là những dự án Bất Động Sản đầu tư kinh doanh thương mại thiết kế xây dựng nhà ở thương mại để bán. Theo đó, dự án Bất Động Sản đầu tư kiến thiết xây dựng nhà tại là tổng hợp những yêu cầu có tương quan đến việc sử dụng vốn để kiến thiết xây dựng mới nhà tại, những khu công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ship hàng nhu yếu ở hoặc để tái tạo, sửa chữa thay thế nhà ở trên một khu vực nhất định [ 4 ] và chuyển nhượng dự án Bất Động Sản Bất Động Sản Nhà Đất là việc những bên thực thi hoạt động giải trí chuyển nhượng dự án Bất Động Sản đầu tư kiến thiết xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật của Luật Kinh doanh BĐS Nhà Đất, Luật Nhà ở và pháp lý có tương quan .
Theo lao lý của Điều 48 Luật Kinh doanh Bất Động Sản Nhà Đất năm năm trước, chủ đầu tư dự án Bất Động Sản Bất Động Sản Nhà Đất được quyền chuyển nhượng hàng loạt hoặc một phần dự án Bất Động Sản cho chủ đầu tư khác để liên tục đầu tư kinh doanh thương mại nhưng phải bảo vệ những nguyên tắc sau : ( a ) Không làm đổi khác tiềm năng của dự án Bất Động Sản ; ( b ) Không làm đổi khác nội dung của dự án Bất Động Sản ; ( c ) Bảo đảm quyền hạn của người mua và những bên có tương quan ; ( d ) Việc chuyển nhượng hàng loạt hoặc một phần dự án Bất Động Sản BĐS Nhà Đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hành động việc đầu tư đồng ý chấp thuận bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất hoặc được ĐK dịch chuyển vào giấy ghi nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo pháp luật của pháp lý về đất đai .
Điều kiện của chủ thể thực thi việc chuyển nhượng và điều kiện kèm theo của dự án Bất Động Sản BĐS Nhà Đất chuyển nhượng được Luật Kinh doanh BĐS Nhà Đất năm năm trước pháp luật khá rõ ràng. Theo đó, chủ đầu tư chuyển nhượng dự án Bất Động Sản phải bảo vệ đã có giấy ghi nhận về quyền sử dụng đất so với hàng loạt hoặc phần dự án Bất Động Sản chuyển nhượng [ 5 ] ; chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án Bất Động Sản phải là doanh nghiệp kinh doanh thương mại BĐS Nhà Đất, có đủ năng lượng kinh tế tài chính và cam kết liên tục việc tiến hành đầu tư kiến thiết xây dựng, kinh doanh thương mại theo đúng pháp luật của pháp lý, bảo vệ quy trình tiến độ, nội dung dự án Bất Động Sản [ 6 ]. Điều kiện về giấy ghi nhận quyền sử dụng đất của dự án Bất Động Sản không nhu yếu đơn cử là đã triển khai việc chuyển mục tiêu sử dụng đất để bảo vệ triển khai đúng tiềm năng của dự án Bất Động Sản hay chưa. Đối với bên nhận chuyển nhượng phải cung ứng những nhu yếu bắt buộc khi trở thành chủ đầu tư của một dự án Bất Động Sản BĐS Nhà Đất để liên tục tiến hành dự án Bất Động Sản [ 7 ]. Về điều kiện kèm theo của dự án Bất Động Sản đưa vào chuyển nhượng phải phân phối những điều kiện kèm theo được Luật Kinh doanh Bất Động Sản Nhà Đất pháp luật như quy hoạch, triển khai xong việc bồi thường, giải phóng mặt phẳng và thiết kế xây dựng kiến trúc, không có tranh chấp hay bảo vệ thi hành án, không bị tịch thu hay xử phạt vi phạm hành chính .
Điều 52 Luật Kinh doanh Bất Động Sản Nhà Đất năm năm trước liệt kê một số ít quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của những bên trong hoạt động giải trí chuyển nhượng dự án Bất Động Sản BĐS Nhà Đất, đa phần xoay quanh những quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm khi triển khai việc chuyển giao và tiếp đón dự án Bất Động Sản, chuyển giao quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm từ chủ đầu tư cũ sang cho chủ đầu tư mới khi liên tục tiến hành dự án Bất Động Sản, phối hợp để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo lao lý của pháp lý về đất đai, bên chuyển nhượng phải có nghĩa vụ và trách nhiệm thông tin kịp thời, rất đầy đủ, công khai minh bạch và xử lý thỏa đáng quyền và quyền lợi người mua và những bên tương quan tới dự án Bất Động Sản, phần dự án Bất Động Sản chuyển nhượng [ 8 ]. Ngoài những quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm được luật định, những bên hoàn toàn có thể thỏa thuận hợp tác thêm những pháp luật trong hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc hàng loạt dự án Bất Động Sản Bất Động Sản Nhà Đất theo sự tự nguyện và tự do ý chí của những bên không vi phạm điều cấm của pháp lý. Đồng thời, những bên phải triển khai những nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính với Nhà nước và theo pháp luật .
Một trong những nội dung đáng chú ý quan tâm về quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của những bên trong hoạt động giải trí chuyển nhượng dự án Bất Động Sản BĐS Nhà Đất là chỉ lao lý về quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án Bất Động Sản, trong khi đó quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của người mua và bên tương quan đến một phần hoặc hàng loạt dự án Bất Động Sản chuyển nhượng chỉ được đề cập đến như một nguyên tắc cần được bảo vệ trong hoạt động giải trí chuyển nhượng dự án Bất Động Sản, và là một phần nghĩa vụ và trách nhiệm của bên chuyển nhượng [ 9 ]. Trong khi đó, những chủ thể này có quyền lợi và nghĩa vụ tương quan trực tiếp đến dự án Bất Động Sản, phần dự án Bất Động Sản chuyển nhượng và quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của những chủ thể này bị tác động ảnh hưởng trực tiếp bởi hoạt động giải trí chuyển nhượng dự án Bất Động Sản. Tuy nhiên, việc bảo vệ quyền và quyền lợi cho những chủ thể này vẫn chưa được pháp lý đề cập một cách đơn cử, chưa có chính sách rõ ràng .
Về hợp đồng chuyển nhượng dự án Bất Động Sản Bất Động Sản Nhà Đất, Luật Kinh doanh BĐS Nhà Đất năm năm trước và Nghị định số 76/2015 / NĐ-CP pháp luật chi tiết cụ thể thi hành một số ít điều của Luật Kinh doanh BĐS Nhà Đất năm năm trước đã đưa ra những nội dung cơ bản, nhu yếu bắt buộc của hợp đồng chuyển nhượng dự án Bất Động Sản BĐS. Như vậy, dựa trên tính đặc trưng của hoạt động giải trí này, pháp lý pháp luật đơn cử 1 số ít nội dung những bên bắt buộc phải đưa vào hợp đồng và được lập thành một hợp đồng mẫu trong kinh doanh thương mại Bất Động Sản Nhà Đất để những bên tìm hiểu thêm vận dụng [ 10 ]. Cụ thể, Điều 53 Luật Kinh doanh Bất Động Sản Nhà Đất đã pháp luật đơn cử những nội dung cơ bản của một hợp đồng chuyển nhượng hàng loạt hoặc một phần dự án Bất Động Sản BĐS [ 11 ]. Về mặt nguyên tắc, hợp đồng là sự tự do ý chí thỏa thuận hợp tác giữa những bên không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội [ 12 ] và hợp đồng được tạo ra bởi sự ưng thuận giữa hai hoặc nhiều bên ký kết hợp đồng, tức hai điều kiện kèm theo cần để tạo ra hợp đồng là chủ thể ký kết hợp đồng và chủ đích của sự ưng thuận [ 13 ] ; do đó, hợp đồng chuyển nhượng dự án Bất Động Sản BĐS Nhà Đất cũng là sự tự do thỏa thuận hợp tác giữa những bên trong hoạt động giải trí chuyển nhượng dự án Bất Động Sản. Tuy nhiên, cần phải tuân thủ một số ít nội dung cơ bản do luật định. Từ đó, pháp lý về kinh doanh thương mại BĐS Nhà Đất cũng đã nêu rõ việc đưa ra hợp đồng mẫu trong hoạt động giải trí chuyển nhượng dự án Bất Động Sản là để những bên tìm hiểu thêm trong quy trình thương thảo, ký kết hợp đồng, những bên hoàn toàn có thể thỏa thuận hợp tác để sửa đổi, bổ trợ những điều, khoản trong hợp đồng mẫu nhưng hợp đồng do những bên ký kết phải bảo vệ có khá đầy đủ những nội dung chính đã được lao lý tại Điều 18, Điều 47 và Điều 53 Luật Kinh doanh Bất Động Sản Nhà Đất năm năm trước và nội dung đơn cử trong hợp đồng do những bên thỏa thuận hợp tác nhưng không được trái với pháp luật của pháp lý [ 14 ] .
Về thẩm quyền được cho phép chuyển nhượng một phần hoặc hàng loạt dự án Bất Động Sản BĐS Nhà Đất, Điều 50 Luật Kinh doanh BĐS Nhà Đất năm năm trước pháp luật Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố thường trực TW quyết định hành động được cho phép chuyển nhượng hàng loạt hoặc một phần dự án Bất Động Sản BĐS Nhà Đất so với những dự án Bất Động Sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hành động việc đầu tư ; Thủ tướng nhà nước quyết định hành động được cho phép chuyển nhượng hàng loạt hoặc một phần dự án Bất Động Sản Bất Động Sản Nhà Đất so với dự án Bất Động Sản do Thủ tướng nhà nước quyết định hành động việc đầu tư. Trình tự, thủ tục, nội dung đánh giá và thẩm định và thành phần hồ sơ chuyển nhượng dự án Bất Động Sản BĐS Nhà Đất được lao lý tại Điều 51 Luật Kinh doanh Bất Động Sản Nhà Đất năm năm trước và Nghị định số 76/2015 / NĐ-CP ngày 10/9/2015 của nhà nước về pháp luật cụ thể thi hành 1 số ít điều của Luật Kinh doanh Bất Động Sản Nhà Đất năm năm trước, Quyết định số 832 / QĐ-BXD ngày 29/8/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc “ Công bố thủ tục hành chính được thay thế sửa chữa và thủ tục hành chính bị hủy bỏ hoặc bãi bỏ trong nghành kinh doanh thương mại BĐS Nhà Đất thuộc khoanh vùng phạm vi công dụng quản trị nhà nước của Bộ Xây dựng ” [ 15 ] .
Có thể thấy rằng, Luật Kinh doanh Bất Động Sản Nhà Đất năm năm trước có những tân tiến và cởi mở hơn so với Luật Kinh doanh BĐS Nhà Đất năm 2006. Luật đã kiến thiết xây dựng được mạng lưới hệ thống pháp luật tương đối chi tiết cụ thể, tổng lực về nguyên tắc, điều kiện kèm theo, quá trình chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của những bên trong hoạt động giải trí chuyển nhượng dự án Bất Động Sản BĐS Nhà Đất, lan rộng ra khoanh vùng phạm vi được cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần dự án Bất Động Sản thay vì chỉ được chuyển nhượng hàng loạt dự án Bất Động Sản như trước đây [ 16 ]. Những văn minh của pháp lý đã góp thêm phần cởi trói cho thị trường BĐS Nhà Đất, đem lại những tác động ảnh hưởng tích cực đến thị trường, tăng nhanh hoạt động giải trí chuyển nhượng dự án Bất Động Sản để những chủ đầu tư có năng lượng liên tục tiến hành hoàn thành xong dự án Bất Động Sản, phân phối nguồn vốn cho những chủ đầu tư đang gặp khó khăn vất vả kinh tế tài chính hoàn toàn có thể khắc phục hoạt động giải trí kinh doanh thương mại, ngoài những cũng giúp người mua hoàn toàn có thể chiếm hữu được những loại sản phẩm BĐS Nhà Đất như mong ước, góp phần đáng kể vào ngân sách nhà nước .

2. Những bất cập trong quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản

2.1. Sự không thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan

Thực tế hiện nay rất hiếm doanh nghiệp có toàn bộ diện tích đất ở hợp pháp để được chỉ định làm chủ đầu tư dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại[17] theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Do đó, hầu hết các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại đều phải thực hiện việc quyết định chủ trương đầu tư do cơ quan đăng ký đầu tư cấp tỉnh chủ trì thẩm định và áp dụng theo Luật Đầu tư năm 2014. Đến khi đủ điều kiện để được chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư nếu vì lý do nào đó mà không thể tiếp tục thực hiện dự án thì tiến hành hoạt động chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Như vậy, theo quy trình hiện nay, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án BĐS là nhà ở thương mại đã được quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014, các bên thực hiện việc chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, và sau khi hoàn thành việc chuyển nhượng dự án thì phải tiếp tục thực hiện việc điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư do có sự thay đổi thông tin của nhà đầu tư thực hiện dự án. Cụ thể, theo khoản 4 Điều 40 Luật Đầu tư năm 2014 quy định đối với các dự án thuộc diện phải quyết định chủ trương đầu tư, khi thay đổi nhà đầu tư hoặc thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có), cơ quan đăng ký đầu tư thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư trước khi điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Điều này dẫn đến sự lúng túng, kéo dài thời gian thực hiện thủ tục hành chính trong áp dụng pháp luật của cả cơ quan thẩm quyền và doanh nghiệp trong suốt thời gian qua. Tức là dự án đã thực hiện hoàn thành việc chuyển nhượng, thay đổi chủ đầu tư thực hiện dự án lại phải tiếp tục thực hiện việc điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư, mặc dù về bản chất cũng chỉ là sự thay đổi về chủ đầu tư thực hiện dự án.

Có thể nhận thấy rằng, về mặt thực chất, việc doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư để đầu tư dự án Bất Động Sản Bất Động Sản Nhà Đất là nhà tại thương mại nhằm mục đích mục tiêu thu doanh thu là một hoạt động giải trí đầu tư đơn thuần theo pháp lý đầu tư và chịu sự chi phối của Luật Đầu tư. Tuy nhiên, do hoạt động giải trí đầu tư này mang đặc thù một hoạt động giải trí đặc trưng, có tương quan đến kinh doanh thương mại quyền sử dụng đất, thị trường BĐS Nhà Đất và kế hoạch tăng trưởng nhà ở do đó cũng chịu sự kiểm soát và điều chỉnh của Luật Kinh doanh Bất Động Sản Nhà Đất và Luật Nhà ở. Do đó, nếu cùng một hoạt động giải trí, một sự kiện pháp lý nhưng chịu sự kiểm soát và điều chỉnh của nhiều luật chuyên ngành dễ xảy ra thực trạng thiếu đồng nhất trong những văn bản pháp lý. Điều này dẫn đến sự chồng chéo, trùng lắp trong quy trình vận dụng pháp lý, gây khó khăn vất vả cho hoạt động giải trí của doanh nghiệp .

Bên cạnh đó, giữa các văn bản pháp luật hiện hành còn có sự thiếu thống nhất trong sử dụng thuật ngữ “nhà đầu tư” hay “chủ đầu tư”. Luật Đầu tư năm 2014 sử dụng nhất quán thuật ngữ “nhà đầu tư” để chỉ tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài[18] Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở lại sử dụng khái niệm “chủ đầu tư” để chỉ doanh nghiệp thực hiện việc bỏ vốn để đầu tư kinh doanh dự án BĐS, cụ thể, khoản 1 Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án BĐS được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh”; khoản 3 Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định: “Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, ….”; Điều 21 Luật Nhà ở năm 2014 quy định các điều kiện để làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; Điều 22 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 đưa ra định nghĩa: “Chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng”.

Như vậy, việc sử dụng không thống nhất giữa thuật ngữ “ nhà đầu tư ” trong Luật Đầu tư và “ chủ đầu tư ” trong Luật Kinh doanh BĐS Nhà Đất hoàn toàn có thể gây nhầm lẫn, vận dụng thiếu thống nhất trong triển khai pháp lý .

2.2. Bất cập về chuyển nhượng một phần dự án và chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản

Như đã đề cập trên đây, Luật Kinh doanh BĐS Nhà Đất năm năm trước cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng hàng loạt hoặc một phần dự án Bất Động Sản đầu tư cho nhà đầu tư khác khi phân phối những điều kiện kèm theo được pháp lý lao lý .
Tuy nhiên, pháp lý vẫn chưa pháp luật như thế nào được xem là một phần dự án Bất Động Sản được phép chuyển nhượng trong tổng thể và toàn diện của một dự án Bất Động Sản, hay đưa ra những tiêu chuẩn để xác lập một phần của dự án Bất Động Sản được phép đủ điều kiện kèm theo chuyển nhượng .
Trên thực tiễn, 1 số ít dự án Bất Động Sản đã được chủ đầu tư thực thi tách nhỏ để chuyển nhượng một phần dự án Bất Động Sản nhằm mục đích thực thi tiềm năng kinh doanh thương mại của mình, đơn cử chủ đầu tư hoàn toàn có thể chuyển nhượng phần dự án Bất Động Sản kinh doanh thương mại dịch vụ trước trong toàn diện và tổng thể dự án Bất Động Sản nhằm mục đích tịch thu vốn để liên tục tăng trưởng phần dự án Bất Động Sản còn lại. Điều này dẫn đến năng lực dự án Bất Động Sản sẽ bị tách thành nhiều phần và chuyển nhượng cho nhiều chủ đầu tư khác nhau làm phân mảnh dự án Bất Động Sản, gây tác động ảnh hưởng đến quy hoạch chung của tổng thể và toàn diện dự án Bất Động Sản lúc khởi đầu .

2.3. Vấn đề bảo vệ bên thứ ba trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chưa được đảm bảo

Trong hoạt động giải trí đầu tư kinh doanh thương mại BĐS Nhà Đất là dự án Bất Động Sản nhà tại thương mại hình thành trong tương lai, sau khi đủ điều kiện kèm theo luật định [ 19 ], chủ đầu tư sẽ triển khai hoạt động giải trí kêu gọi vốn từ người mua, ngân hàng nhà nước, những tổ chức triển khai kinh tế tài chính để có nguồn kinh tế tài chính triển khai dự án Bất Động Sản [ 20 ], ngoài những, chủ đầu tư còn triển khai ký kết hợp đồng với những nhà thầu, nhà sản xuất vật tư thiết kế xây dựng, những hợp đồng tư vấn phong cách thiết kế, hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng nhà nước thương mại [ 21 ]. Do đó, trong quy trình này, chủ đầu tư dự án Bất Động Sản sẽ xác lập nhiều mối quan hệ hợp đồng song vụ với những bên, trong đó hoàn toàn có thể nêu nổi bật là người mua, ngân hàng nhà nước và nhà thầu .
Luật Kinh doanh Bất Động Sản Nhà Đất năm năm trước cũng đã nêu những nguyên tắc để bảo vệ quyền và quyền lợi hợp pháp của những chủ thể này khi thực thi việc chuyển nhượng. Theo Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS Nhà Đất năm năm trước, một trong những nguyên tắc mà chủ đầu tư dự án Bất Động Sản Bất Động Sản Nhà Đất phải bảo vệ khi thực thi hoạt động giải trí chuyển nhượng dự án Bất Động Sản cho chủ đầu tư khác là phải bảo vệ quyền hạn của người mua và những bên có tương quan [ 22 ]. Và một trong những nghĩa vụ và trách nhiệm pháp lý bắt buộc của chủ đầu tư chuyển nhượng dự án Bất Động Sản Bất Động Sản Nhà Đất là thông tin kịp thời, khá đầy đủ, công khai minh bạch và xử lý thỏa đáng quyền, quyền lợi hợp pháp của người mua và những bên tương quan tới dự án Bất Động Sản, phần dự án Bất Động Sản chuyển nhượng [ 23 ]. Điều này được biểu lộ trong lao lý về mặt thủ tục trong hoạt động giải trí chuyển nhượng dự án Bất Động Sản, đơn cử là trước khi làm thủ tục chuyển giao, chủ đầu tư chuyển nhượng phải thông tin bằng văn bản cho toàn bộ người mua ( nếu có ) và thông tin trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày ( tối thiểu 03 số liên tục của một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc một đài truyền hình địa phương hoặc Trung ương và trang thông tin điện tử của cơ quan đầu mối ( nếu có ) về việc chuyển nhượng dự án Bất Động Sản hoặc phần dự án Bất Động Sản, quyền lợi và nghĩa vụ của người mua và những bên có tương quan. Trường hợp người mua hoặc những bên có tương quan có quan điểm về quyền hạn của mình tương quan đến dự án Bất Động Sản hoặc một phần dự án Bất Động Sản chuyển nhượng thì chủ đầu tư chuyển nhượng có nghĩa vụ và trách nhiệm xử lý theo lao lý của pháp lý trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng [ 24 ]. Tức là việc thông tin và xử lý những quyền hạn của người mua và những bên tương quan đến dự án Bất Động Sản được thực thi sau khi có quyết định hành động chấp thuận đồng ý về việc chuyển nhượng dự án Bất Động Sản của cơ quan thẩm quyền và chỉ mang đặc thù là một thủ tục hình thức trong hoạt động giải trí chuyển nhượng dự án Bất Động Sản mà không có chính sách kiểm định hay giám sát .
Theo lao lý tại Điều 370 Bộ luật Dân sự ( BLDS ) năm năm ngoái, việc chuyển giao nghĩa vụ và trách nhiệm của bên có nghĩa vụ và trách nhiệm cho người thế nghĩa vụ và trách nhiệm được xác lập nếu được bên có quyền đồng ý chấp thuận, và trường hợp nghĩa vụ và trách nhiệm của bên có nghĩa vụ và trách nhiệm có giải pháp bảo vệ được chuyển giao thì giải pháp bảo vệ đó chấm hết, trừ trường hợp có thỏa thuận hợp tác khác [ 25 ]. BLDS năm năm ngoái cũng lao lý về nguyên tắc triển khai hợp đồng song vụ khi những bên đã thỏa thuận hợp tác thời hạn triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm thì mỗi bên phải triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm của mình khi đến hạn ; không được hoãn thực thi với nguyên do bên kia chưa triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm so với mình, trừ trường hợp lao lý tại Điều 411 và Điều 413 BLDS năm năm ngoái [ 26 ] .

Tuy nhiên, nếu đối chiếu trên thực tiễn việc áp dụng các quy định của pháp luật về bảo vệ khách hàng và bên có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án thì các nguyên tắc và quy định này không hề đạt hiệu quả như mong đợi mà chỉ mang tính chất là hợp thức hóa thủ tục hành chính. Tại Bản án Dân sự Phúc thẩm số 818/2019/DS-PT ngày 18/09/2019 về “Tranh chấp hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ” của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn: Bà Hoàng Thị Phương H; bị đơn: Công ty Cổ phần Địa ốc và Đầu tư P; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh V và Công ty trách nhiệm hữu hạn Sản xuất và Kinh doanh B, có nội dung: “Ngày 03/8/2009 bà H có ký với Công ty trách nhiệm hữu hạn Sản xuất và Kinh doanh B 06 hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ tại dự án chung cư Phú L. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, được biết ngày 16/6/2010 Công ty B đã chuyển nhượng dự án trên cho Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh V. Ngày 19/02/2016 Công ty V chuyển nhượng toàn bộ dự án trên cho Công ty Cổ phần Địa ốc và Đầu tư P theo Quyết định số 648/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Quá trình Công ty P thi công dự án trên bà đã nhiều lần làm việc, yêu cầu Công ty P giải quyết quyền lợi cho bà về các hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ tại dự án chung cư Phú L nhưng đến nay Công ty P không giải quyết mà vẫn rao bán các căn hộ”. Tại phần trình bày của mình, Bà H cho rằng toàn bộ quá trình bàn giao dự án chung cư Phú L không có một văn bản nào ghi nhận về việc bàn giao nghĩa vụ hợp đồng giữa bà H và Công ty B cho bên nhận chuyển nhượng là Công ty V và trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượng chung cư Phú L từ Công ty B sang Công ty V bà H cũng không được biết. Theo lập luận và phán quyết của Tòa án, do việc giao kết hợp đồng giữa bà H và Công ty B để mua bán căn hộ hình thành trong tương lai của dự án chung cư Phú L chưa đảm bảo các điều kiện theo pháp luật, do ký hợp đồng mua bán khi chưa có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của dự án, quá trình chuyển nhượng dự án đã đảm bảo các thủ tục luật định, đồng thời nhận định “Việc kế thừa quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chỉ đối với những hợp đồng hợp pháp có hiệu lực pháp luật khi chuyển nhượng Dự án. Tuy nhiên, như đã nhận định thì 06 Hợp đồng vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết hợp đồng (ngày 03/8/2009) nên Công ty P không có trách nhiệm kế thừa quyền và nghĩa vụ đối với 06 Hợp đồng khi chuyển nhượng Dự án”[27]. Qua đó, tuyên xử bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Hoàng Thị Phương H về việc buộc Công ty Cổ phần Địa ốc và Đầu tư P có trách nhiệm hoàn trả số tiền đã mua căn hộ của 06 Hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ ngày 03/8/2009. Như vậy, phán quyết của Tòa án chưa xem xét đến việc bên chuyển nhượng đã đảm bảo quyền của khách hàng liên quan đến dự án khi thực hiện việc chuyển nhượng dự án.

Qua Bản án nêu trên, trong thực tiễn để có nguồn vốn triển khai dự án Bất Động Sản, những chủ đầu tư đều tìm cách kêu gọi vốn ngay cả khi dự án Bất Động Sản chưa đủ điều kiện kèm theo mở bán theo luật định trải qua những hợp đồng nhận nợ, hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc quyền mua, hợp đồng mua và bán trái phiếu … với mục tiêu kêu gọi vốn để có nguồn tiền triển khai dự án Bất Động Sản. Song nếu sau đó không hề liên tục triển khai và thực thi chuyển nhượng dự án Bất Động Sản cho chủ đầu tư khác thì chỉ cần bảo vệ trình tự, thủ tục theo luật định đã hoàn toàn có thể chuyển giao dự án Bất Động Sản và trốn tránh được những nghĩa vụ và trách nhiệm của mình. Trên trong thực tiễn, nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ đầu tư chuyển nhượng dự án Bất Động Sản là thông tin kịp thời, vừa đủ, công khai minh bạch và xử lý thỏa đáng quyền, quyền lợi hợp pháp của người mua và những bên tương quan tới dự án Bất Động Sản, phần dự án Bất Động Sản chuyển nhượng [ 28 ] chỉ mang đặc thù thủ tục, hầu hết không có người mua nào nhận được thông tin lấy quan điểm về việc chuyển nhượng dự án Bất Động Sản hay biết về việc chuyển nhượng dự án Bất Động Sản trong quy trình triển khai và chỉ thực sự biết khi việc chuyển nhượng dự án Bất Động Sản đã hoàn tất .

Nghiên cứu pháp luật thế giới cho thấy, vấn đề bảo vệ quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan trong hoạt động chuyển nhượng dự án là cần thiết và bắt buộc phải thực hiện thì nhà đầu tư mới được chuyển nhượng dự án. Tại Ấn Độ, khoản 1 Điều 15 Luật BĐS 2016 về nghĩa vụ của chủ đầu tư khi chuyển nhượng dự án BĐS cho bên thứ ba quy định: “Nhà đầu tư không được chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với dự án BĐS cho bên thứ ba mà không có sự đồng ý bằng văn bản từ 2/3 số người mua nhà dự án (ngoại trừ chủ đầu tư) và văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý BĐS”[29]. Theo pháp luật của Hoa Kỳ tại Bộ quy tắc liên bang – Mục 24 – Tiểu mục B – Chương IV – Phần 401 – Điều 401.480 “Bán/Chuyển nhượng dự án” (quy định ngày 22/3/2000, sửa đổi ngày 26/11/2007) thì “Chủ dự án phải tiến hành (các) cuộc họp với những người có nhà tại dự án để phổ biến thông tin. Bên mua phải cung cấp thông báo về buổi họp và kết quả buổi họp đến từng hộ gia đình trong dự án… Một đại diện của bên mua phải tham dự các buổi họp để trình bày kế hoạch mua lại, những thay đổi của dự án và trả lời câu hỏi về kế hoạch. Tại buổi họp, người dân sẽ bỏ phiếu quyết định việc mua lại dự án, những người không tham dự và bỏ phiếu tại cuộc họp có thể được lấy ý kiến trong những cuộc họp tiếp theo hoặc sau cuộc họp. Bên mua sẽ gửi tài liệu bao gồm các lá phiếu, các kiến nghị chứng minh sự đồng thuận của 51% cư dân đến Bộ Gia cư và Phát triển đô thị Hoa Kỳ với tính chất là một thành phần của hồ sơ”[30]. Như vậy, pháp luật của một số nước trên thế giới đều xây dựng cơ chế rõ ràng để đảm bảo được quyền lợi của khách hàng và bên có liên quan đến dự án trong hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS.

2.4. Bất cập giữa hình thức mua bán sáp nhập để sở hữu vốn công ty qua đó sở hữu dự án và chuyển nhượng dự án bất động sản

Thực tế lúc bấy giờ, những chủ đầu tư khi không đủ tiềm lực để triển khai dự án Bất Động Sản hoặc muốn chuyển nhượng dự án Bất Động Sản để thu doanh thu, chuyển hướng đầu tư kinh doanh thương mại khác khi dự án Bất Động Sản chưa đủ điều kiện kèm theo chuyển nhượng hoặc việc chuyển nhượng dự án Bất Động Sản gặp phải khó khăn vất vả, vướng mắc về mặt thủ tục thường chọn hình thức chuyển nhượng CP / phần vốn góp ( chuyển nhượng vốn ) cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sẽ chiếm hữu hàng loạt CP / phần vốn góp của những cổ đông / thành viên của công ty, qua đó trở thành chủ sở hữu mới của công ty và gián tiếp chiếm hữu dự án Bất Động Sản mà không thực thi thủ tục chuyển nhượng dự án Bất Động Sản BĐS Nhà Đất theo Luật Kinh doanh BĐS Nhà Đất, rút ngắn được thời hạn triển khai. Lúc này, những lao lý của Luật Kinh doanh BĐS Nhà Đất về hoạt động giải trí chuyển nhượng dự án Bất Động Sản BĐS Nhà Đất không còn giá trị chi phối hay vận dụng. Trong làn sóng M&A ( mua và bán và sáp nhập ) diễn ra ngày càng sôi động và can đảm và mạnh mẽ như lúc bấy giờ, những doanh nghiệp có tiềm lực kinh tế tài chính và những nhà đầu tư quốc tế thường nhắm đến những doanh nghiệp tại Nước Ta đang nắm giữ những quỹ đất, nắm quyền đầu tư kinh doanh thương mại khai thác những khu đất có tiềm năng tăng trưởng thành những dự án Bất Động Sản BĐS Nhà Đất nhà ở thương mại để thực thi những thương vụ làm ăn tóm gọn, hầu hết diễn ra bằng hoạt động giải trí mua lại CP, phần vốn góp .
Theo báo cáo giải trình của những tổ chức triển khai thống kê về kinh tế tài chính lúc bấy giờ, mặc dầu hoạt động giải trí BĐS Nhà Đất tăng trưởng chậm trong Quý I năm 2020, nhưng những công ty tên tuổi quốc tế đã xuất hiện tại Nước Ta vẫn rất kiên trì với kế hoạch đầu tư bằng cách liên tục tìm mua gia tài hoặc hợp tác với doanh nghiệp trong nước có uy tín [ 31 ]. Theo Diễn đàn M&A Nước Ta 2019, ước tính 7 tháng năm 2019, giá trị những thương vụ làm ăn M&A ước đạt gần 5,43 tỷ USD. Hai nghành sôi động nhất trên thị trường M&A Nước Ta và hàng tiêu dùng và BĐS. Trong báo cáo giải trình mới nhất về những hoạt động giải trí M&A nửa đầu năm 2019, JLL cho biết, thị trường BĐS Nhà Đất Nước Ta 2019 mở màn với thương vụ làm ăn M&A của tập đoàn lớn Keppel Land tại dự án Bất Động Sản Đồng Nai Waterfront. Theo đó, tập đoàn lớn Keppel Land sẽ bán lại 70 % CP tại dự án Bất Động Sản Đồng Nai Waterfront City cho tập đoàn lớn Nam Long với tổng số tiền là 2,313 tỷ VNĐ [ 32 ]. Như vậy, lúc bấy giờ, việc mua và bán sáp nhập doanh nghiệp nhằm mục đích chiếm hữu dự án Bất Động Sản Bất Động Sản Nhà Đất đang diễn ra rất lớn và chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế tài chính .

3. Một số đề xuất

Để khắc phục những hạn chế, bất cập nêu trên trong pháp luật của Luật Kinh doanh BĐS Nhà Đất về chuyển nhượng dự án Bất Động Sản BĐS Nhà Đất, tác giả đề xuất kiến nghị một số ít đề xuất kiến nghị sau đây :

Thứ nhất, sửa đổi các văn bản luật có liên quan đến kinh doanh BĐS theo hướng sử dụng thống nhất thuật ngữ “chủ đầu tư” hoặc “nhà đầu tư”.

Thứ hai, sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 theo hướng bổ sung quy định tiêu chí của một phần dự án được chuyển nhượng. Việc quy định cụ thể các tiêu chí để xác định thế nào là một phần dự án được phép chuyển nhượng, thế nào là một phần dự án không thể tách rời trong tổng thể dự án nhằm đảm bảo được các nội dung về mục tiêu khi quyết định cho phát triển toàn bộ dự án, đảm bảo được quyền lợi cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng một phần dự án và đảm bảo sự phát triển của kinh tế – xã hội, định hướng quy hoạch, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật.

Thứ ba, cần cụ thể hóa các quy định về bảo vệ khách hàng và bên có liên quan đến dự án trong hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS nhằm đảm bảo cân bằng lợi ích của các bên trong hoạt động này, tránh vì mục tiêu đẩy mạnh, thông thoáng hoạt động chuyển nhượng dự án mà bỏ qua việc bảo đảm quyền lợi của bên yếu thế và đi ngược lại quy tắc công bằng, bình đẳng của pháp luật. Trong nền kinh tế hội nhập và ứng dụng các công nghệ hiện đại, việc đồng thuận và lấy ý kiến của khách hàng và bên liên quan có khả năng thực hiện được gần như dễ dàng và vẫn đảm bảo được quy trình chuyển nhượng dự án, cần đưa nội dung này thành một tiêu chí thẩm định trước thời điểm ban hành quyết định chấp thuận cho chuyển nhượng dự án.

Thứ tư, việc mua bán sáp nhập công ty nhằm sở hữu dự án có thể làm cho các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS về hoạt động chuyển nhượng dự án không còn được thực thi trên thực tế, các chủ đầu tư có thể phân bổ các dự án cho các công ty con nắm giữ, qua đó chuyển nhượng vốn nhằm mục đích chính là chuyển nhượng dự án. Do đó, cần thiết lập cơ chế pháp lý nhằm kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng vốn cho mục đích chuyển nhượng dự án để tránh bị thất thu ngân sách nhà nước, xác định các điều kiện pháp lý cụ thể cho một doanh nghiệp sở hữu các dự án BĐS khi thực hiện chuyển nhượng vốn doanh nghiệp cần phải đáp ứng./.

[ 1 ] Luật Kinh doanh bất động sản năm năm trước, có hiệu lực thực thi hiện hành kể từ ngày 01/07/2015 .
[ 2 ] Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm năm ngoái .

[3] Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

[ 4 ] Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở năm năm trước .
[ 5 ] Khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm trước .
[ 6 ] Khoản 3 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm trước .
[ 7 ] Về mặt chủ thể : Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng phải có ĐK ngành nghề kinh doanh thương mại bất động sản, phân phối nhu yếu về vốn pháp định theo lao lý của Luật Kinh doanh bất động sản năm năm trước và văn bản hướng dẫn. Về năng lượng kinh tế tài chính : chủ đầu tư cần cung ứng điều kiện kèm theo về năng lượng kinh tế tài chính để bảo vệ việc sử dụng đất theo tiến trình của dự án Bất Động Sản, đơn cử : Có vốn thuộc chiếm hữu của mình để triển khai dự án Bất Động Sản không thấp hơn 20 % tổng mức đầu tư so với dự án Bất Động Sản có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta ; không thấp hơn 15 % tổng mức đầu tư so với dự án Bất Động Sản có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên và có năng lực kêu gọi vốn để triển khai dự án Bất Động Sản từ những tổ chức triển khai tín dụng thanh toán, Trụ sở ngân hàng nhà nước quốc tế và những tổ chức triển khai, cá thể khác theo lao lý của Luật đất đai năm 2013 và văn bản hướng dẫn thi hành .
[ 8 ] Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản năm năm trước lao lý đơn cử về quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của những bên trong chuyển nhượng hàng loạt hoặc một phần dự án Bất Động Sản bất động sản .
[ 9 ] Điểm b khoản 1 Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản năm năm trước lao lý : “ b ) Chuyển giao hồ sơ tương quan cho bên nhận chuyển nhượng ; thông tin kịp thời, không thiếu, công khai minh bạch và xử lý thỏa đáng quyền, quyền lợi hợp pháp của người mua và những bên tương quan tới dự án Bất Động Sản, phần dự án Bất Động Sản chuyển nhượng ” ; Và điểm c khoản 1 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm năm trước pháp luật : “ c ) Bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ của người mua và những bên có tương quan ” .
[ 10 ] Khoản 5 Điều 6 Nghị định số 76/2015 / NĐ-CP .
[ 11 ] Các nội dung cơ bản của hợp đồng được pháp luật đơn cử tại Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản năm năm trước .
[ 12 ] Trần Kiên, Nguyễn Khắc Thu, “ Khái niệm hợp đồng và những nguyên tắc cơ bản của mạng lưới hệ thống pháp lý hợp đồng Nước Ta ”, http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=210246, truy vấn ngày 22/12/2020 .
[ 13 ] Vũ Văn Mẫu, Nước Ta Dân luật lược khảo – Quyển II : Nghĩa vụ và khế ước, Bộ Quốc gia Giáo dục xuất bản, TP HCM, 1963, tr. 56 – 57 .
[ 14 ] Điều 7 Nghị định số 76/2015 / NĐ-CP và điểm 1, mục II Công văn số 1436 / BXD-QLN ngày 30/06/2015 của Bộ Xây dựng về việc Thực hiện Luật Nhà ở số 65/2014 / QH13 và Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014 / QH13 .
[ 15 ] Điều 12, Điều 13, Điều 14 Nghị định số 76/2015 / NĐ-CP .
[ 16 ] Đỗ Xuân Trọng, “ Chuyển nhượng dự án Bất Động Sản đầu tư kinh doanh thương mại bất động sản những bất cập từ Luật Kinh doanh bất động sản năm trước ”, http://tapchicongthuong.vn/bai-viet/chuyen-nhuong-du-an-dau-tu-kinh-doanh-bat-dong-san-nhung-bat-cap-tu-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-2014-64929.htm, truy vấn ngày 22/12/2020 .
[ 17 ] Điểm c khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở năm năm trước .
[ 18 ] Khoản 13 Điều 3 Luật Đầu tư năm năm trước .
[ 19 ] Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm năm trước pháp luật đơn cử về điều kiện kèm theo của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thương mại .
[ 20 ] Vốn để triển khai cho việc tăng trưởng nhà tại thương mại được Điều 69 Luật Nhà ở năm trước lao lý gồm : “ Vốn thuộc chiếm hữu của chủ đầu tư ; Vốn kêu gọi ; Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua và bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ; Vốn vay từ tổ chức triển khai tín dụng thanh toán, tổ chức triển khai kinh tế tài chính đang hoạt động giải trí tại Nước Ta ” .
[ 21 ] Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm năm trước .
[ 22 ] Điểm c khoản 2 Luật Kinh doanh bất động sản năm năm trước .
[ 23 ] Điểm b khoản 1 Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản năm năm trước .
[ 24 ] Khoản 4 Điều 12 Nghị định số 76/2015 / NĐ-CP .
[ 25 ] Điều 371 Bộ luật Dân sự năm năm ngoái .
[ 26 ] Khoản 1 Điều 410 Bộ luật Dân sự năm năm ngoái .
[ 27 ] Tham khảo thêm Bản án Dân sự Phúc thẩm số 818 / 2019 / DS-PT ngày 18/09/2019 về “ Tranh chấp hợp đồng góp vốn mua và bán căn hộ chung cư cao cấp ” của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh .
[ 28 ] Điểm b khoản 1 Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản năm năm trước .
[ 29 ] “ Luật Bất động sản Ấn Độ năm năm nay ”, http://www.aaptaxlaw.com/real-estate-act-2016/section-15-real-estate-act-2016-obligations-of-promoter-in-case-of-transfer-of-a-real-estate-project-to-a-third-party-section-15-the-real-estate-regulation-and-development-act-2016.html, truy vấn ngày 22/12/2020 .
[ 30 ] “ Bộ Quy tắc liên bang Hoa Kỳ ”, http://www.ecfr.gov/cgi-bin/text-idx?SID&node=pt24.2.401&rgn=div5, truy vấn ngày 22/12/2020 .
[ 31 ] Nam Phong, “ Làn sóng ngầm M&A bất động sản đang diễn ra ”, https://cafef.vn/lan-song-ngam-ma-bat-dong-san-dang-dien-ra-2020052016214815.chn, truy vấn ngày 22/12/2020 .

[ 32 ] Hà Linh, “ Sôi động làn sóng M&A bất động sản ”, https://nhipcaudautu.vn/bat-dong-san/soi-dong-lan-song-ma-bat-dong-san-3329904/, truy vấn ngày 22/12/2020 .

(Nguồn tin: Bài viết được đăng tải trên Ấn phẩm Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 03+04 (427+428), tháng 2/2021.)