Cách tính NPV và IRR [Bài tập tính NPV và IRR có lời giải]

Tiếp theo bài Đánh giá dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư – Phần 1, tất cả chúng ta hãy đi khám phá về 3 chiêu thức nhìn nhận dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư vận dụng kỹ thuật chiết khấu dòng tiền : NPV, IRR và DPP. Cụ thể, tất cả chúng ta sẽ đi khám phá cách tính NPV và IRR cũng như DPP. Phần này tương ứng với Phần D trong sách BPP những bạn nhé !VIDEO 7 – VIDEO 11

Phần 1. Cách tính NPV và IRR hay DPP

1. Phương pháp NPV

(1) NPV là gì? Công thức tính NPV?

NPV là viết tắt của Net Present value. Nghĩa là Giá trị hiện tại thuần của dự án đầu tư.

NPV được xác định bằng: “Tổng giá trị hiện tại của dòng tiền thuần hàng năm trong tương lai – Khoản vốn đầu tư ban đầu”

Tất cả “ dòng tiền tương quan ” đến dự án Bất Động Sản đều phải chiết khấu về thời gian hiện tại theo một lãi suất vay chiết khấu nhất định. Trên cơ sở đó so sánh tổng giá trị hiện tại của dòng tiền thuần hàng năm và Vốn góp vốn đầu tư khởi đầu sẽ xác lập được giá trị hiện tại thuần của dự án Bất Động Sản .Cách xác lập “ dòng tiền tương quan ” thì những bạn đọc ở bài Đánh giá dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư – Phần 1

(2) Nguyên tắc lựa chọn

– Khi NPV < 0 : thì dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư bị khước từ .– Khi NPV = 0 : Doanh nghiệp hoàn toàn có thể lựa chọn hoặc khước từ dự án Bất Động Sản .– Khi NPV > 0 : Nếu đó là những dự án Bất Động Sản độc lập nhau thì những dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư đều hoàn toàn có thể được chấp thuận đồng ý. Ngược lại, nếu đó là những dự án Bất Động Sản loại trừ lẫn nhau thì dự án Bất Động Sản nào có NPV lớn nhất sẽ được chọn

(3) Bài tập tính NPV

1 Công ty đang xem xét 1 dự án Bất Động Sản 4 năm. Các thông tin tương quan :

  • Vốn đầu tư ban đầu cho dự án là 6 tỷ
  • Đầu năm 2, phải bổ sung VLĐ là 0.5 tỷ.
  • Số VLĐ này sẽ được thu hồi ở năm cuối cùng của DA.
  • Trong suốt mỗi năm từ Năm 1 – Năm 4, dự án sẽ tạo ra dòng tiền là 2tỷ / năm

Công ty có nên thực thi dự án Bất Động Sản không ? Biết r = 10 %

Đáp án:

Chỉ tiêu Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4
1. Dòng tiền vào          
Dòng tiền từ HĐKD   2 2 2 2
Thu hồi VLĐ         0.5
2. Dòng tiền ra          
Vốn ban đầu 6        
Vốn bổ sung   0.5      
3. Dòng tiền thuần -6 1.5 2 2 2.5
Hệ số chiết khấu tại 10%  1.00  0.91  0.83  0.75  0.68
Present Value  (6)  1.36  1.65  1.50  1.71
NPV                                               0.23

Kết luận: Dự án có NPV > 0 nên được lựa chọn

Lưu ý về cách tính NPV trong excel

Vì giờ tất cả chúng ta thi trên máy nên những bạn nên học cách tính NPV trong excel để nhanh gọn kiểm tra hiệu quả giám sát thủ công bằng tay của mình có đúng hay không. Các bạn xem file excel đính kèm để biết công thức và cách vận dụng nhé .

2. Phương pháp IRR

(1) IRR là gì?

IRR – Tỷ suất doanh lợi nội bộ ( hay còn gọi là lãi suất vay hoàn vốn nội bộ ) : là một tỷ suất mà khi chiết khấu dòng tiền thuần của dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư với mức tỷ suất này sẽ làm cho NPV của dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư = 0 .

(2) Nguyên tắc lựa chọn

IRR là một trong những thước đo mức sinh lời của một khoản góp vốn đầu tư. IRR đóng vai trò như là điểm ngưỡng tối đa của ngân sách sử dụng vốn ( r ) so với dự án Bất Động Sản .– Khi IRR < r ( ngân sách sử dụng vốn ) : vô hiệu– Khi IRR = r : hoàn toàn có thể lựa chọn hoặc khước từ dự án Bất Động Sản .– Khi IRR > r : cần xem xét 2 trường hợp : Nếu đó là những dự án Bất Động Sản độc lập nhau thì những dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư đều hoàn toàn có thể được chấp thuận đồng ý. Ngược lại, nếu đó là những dự án Bất Động Sản loại trừ lẫn nhau thì dự án Bất Động Sản nào có IRR lớn nhất sẽ được chọn .

(3) Cách xác định IRR

IRR = a + NPVa * (b – a) / (NPVa – NPVb)

Trong đó : a và b là tỷ suất chiết khấu và a là tỷ suất nhỏ hơn

Lưu ý khi tính IRR: Nếu bạn chọn 1 tỷ lệ chiết khấu đầu tiên mà có NPV > 0, thì tỷ lệ chiết khấu thứ 2 bạn nên chọn tỷ lệ > tỷ lệ thứ 1. Và ngược lại.

(4) Bài tập tính IRR

Tiếp tục bài tập về NPV bên trên. Tuy nhiên nhu yếu nhìn nhận dự án Bất Động Sản theo giải pháp IRR .Tại r = 10 % thì NPV = 0.23Như vậy, tất cả chúng ta cần tính thêm NPV tại 1 tỷ suất chiết khấu khác. Vì tại r = 10 % thì NPV > 0 nên tất cả chúng ta nên chọn 1 tỷ suất chiết khấu > 10 %. Ví dụ chọn r = 15 % .Áp dụng công thức tính NPV tựa như tại phần 2, ta có : tại r = 15 % thì NPV = – 0.44Như vậy : IRR = 10 % + 0.23 * ( 15 % – 10 % ) / ( 0.23 + 0.44 ) = 11.7 %Kết luận : Dự án có IRR > r nên dự án Bất Động Sản nên được lựa chọn .

Lưu ý cách tính IRR trong excel

Vì giờ tất cả chúng ta thi trên máy nên những bạn nên học cách tính IRR trong excel để nhanh gọn kiểm tra tác dụng giám sát thủ công bằng tay của mình có đúng hay không. Các bạn xem file excel đính kèm để biết công thức và cách vận dụng nhé .

3. So sánh phương pháp, cách tính NPV và IRR (IRR vs NPV)

  • IRR là phương pháp dễ hiểu hơn. Vì khái niệm IRR (tỷ suất sinh lời) sẽ dễ hiểu hơn so với khái niệm NPV. Do vậy, IRR thường được sử dụng nhiều hơn NPV.
  • Khái niệm IRR có 1 nhược điểm là dễ bị nhầm lẫn với khái niệm ROCE
  • IRR là số tương đối (%) nên không xem xét đến quy mô của khoản đầu tư. Trong khi những khoản đầu tư nhỏ thường sẽ có IRR cao hơn những khoản đầu tư lớn.
  • Khi dòng tiền của dự án là “conventional” (1 dòng tiền ra theo sau bởi các dòng tiền vào): 2 phương pháp sẽ đưa ra cùng kết quả lựa chọn dự án. Tuy nhiên, khi dòng tiền là “unconventional”: NPV vẫn áp dụng bình thường nhưng IRR sẽ có thể đưa ra kết quả sai. Vì với dòng tiền “unconventional”, phương pháp IRR có thể đưa ra nhiều kết quả IRR. Nếu người ra quyết định không biết vấn đề này, có thể sẽ đưa ra sai kết quả lựa chọn.
  • Giả định của NPV thực tế hơn IRR: NPV dựa trên giả định rằng dòng tiền do dự án tạo ra sẽ được tái đầu tư với tỷ lệ sinh lời = chi phí sử dụng vốn (tỷ lệ chiết khấu ban đầu) của dự án. Còn IRR giả định dòng tiền dự án tạo ra sẽ được tái đầu tư với tỷ lệ sinh lời tương đương tỷ lệ IRR ban đầu của dự án. Như vậy, giả định của IRR sẽ khó đạt được trong thực tế.
  • Khi các dự án là loại trừ lẫn nhau (chỉ 1 dự án được chọn): 2 phương pháp có thể đưa ra kết quả lựa chọn khác nhau. NPV sẽ là phương pháp được ưu tiên sử dụng vì giả định của NPV thực tế hơn IRR.
  • Khi tỷ lệ chiết khấu thay đổi qua thời gian thực hiện dự án: sự thay đổi này có thể dễ dàng được bao gồm trong phương pháp NPV. Nhưng IRR thì không.
  • Về cách tính NPV và IRR thì công thức tính toán của NPV đơn giản, dễ thực hiện hơn IRR

Kết luận : NPV là chiêu thức có nhiều ưu điểm hơn. Nhưng IRR là chiêu thức được sử dụng thoáng rộng hơn trong thực tiễn .

4. Phương pháp Thời gian hoàn vốn có chiết khấu DPP ( Discounted Payback Period )

Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (DPP): là khoảng thời gian cần thiết để tổng giá trị hiện tại của dòng tiền thuần trong tương lai mà dự án đưa lại = Số vốn đầu tư bỏ ra ban đầu.

Đây hoàn toàn có thể coi là một biến thể nhằm mục đích khắc phục điểm yếu kém của chiêu thức Thời gian hoàn vốn PP. Do vậy, nguyên tắc lựa chọn dự án Bất Động Sản và cách vận dụng của DPP sẽ trọn vẹn tương tự như PP .Điểm độc lạ đó là : PP sử dụng dòng tiền thuần của dự án Bất Động Sản ( không có chiết khấu ) trong khi DPP thì sử dụng giá trị hiện tại của dòng tiền thuần của dự án Bất Động Sản ( có chiết khấu ) .

Ưu nhược điểm của DPP

Phương pháp này sẽ thừa kế những ưu điểm của giải pháp PP. Ví dụ như đơn thuần, dễ triển khai và tập trung chuyên sâu vào tính thanh toán của dự án Bất Động Sản. Ngoài ra, chính do nó sử dụng dòng tiền chiết khấu. Nên nó còn có ưu điểm là đã xem xét đến giá trị thời hạn của dòng tiền. Do đó rút ngắn khoảng cách giữa chiêu thức NPV và chiêu thức Thời gian hoàn vốn thường thì .So với chiêu thức PP, vì DPP vận dụng kỹ thuật chiết khấu dòng tiền. Nên thời hạn hoàn vốn tính theo DPP sẽ dài hơn theo PP. Do vậy, xem xét được nhiều dòng tiền của dự án Bất Động Sản hơn .Tuy nhiên cũng như PP, DPP không xem xét đến dòng tiền của dự án Bất Động Sản sau thời hạn hoàn vốn .

Ví dụ: Công ty xem xét 2 dự án A & B. Thời gian hoàn vốn có chiết khấu mong muốn: 2.5 năm. Chi phí sử dụng vốn: r = 10%. Thông tin về dòng tiền dự kiến của các dự án như sau:

Dòng tiền Dự án A Dự án B
Vốn đầu tư ban đầu (Năm 0)  10,000  5,000
Lợi nhuận trước khấu hao:
Năm 1  4,000  3,000
Năm 2  4,000  2,500
Năm 3  5,000  1,500

Hỏi dự án Bất Động Sản nào sẽ được lựa chọn theo chiêu thức DPP ?

Đáp án:

Giả định rằng Lợi nhuận trước khấu hao = Dòng tiền thuần của mỗi dự án Bất Động SảnLập bảng tính thời hạn hoàn vốn có chiết khấu cho những dự án Bất Động Sản như sau :Dự án A

Năm Dòng tiền DF 10% Giá trị hiện tại PV NPV luỹ kế
Năm 0  (10,000) 1.0000  (10,000)  (10,000)
Năm 1  4,000 0.9091  3,636  (6,364)
Năm 2  4,000 0.8264  3,306  (3,058)
Năm 3  5,000 0.7513  3,757  699

Thời gian hoàn vốn có chiết khấu của A = 2 + 3.058 / 3.757 = 2.81 năm

Dự án B

Năm Dòng tiền DF 10% Giá trị hiện tại PV NPV luỹ kế
Năm 0  (5,000) 1.0000  (5,000)  (5,000)
Năm 1  3,000 0.9091  2,727  (2,273)
Năm 2  2,500 0.8264  2,066  (207)
Năm 3  1,500 0.7513  1,127  920

Thời gian hoàn vốn có chiết khấu của B = 2 + 207 / 1.127 = 2.18 năm

Kết luận: Dự án B có thời gian hoàn vốn có chiết khấu <= Thời gian hoàn vốn có chiết khấu mong muốn (2.5 năm). B là dự án được chọn.

Phần 2. Ưu nhược điểm của kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (“DCF”)

Ưu điểm Nhược điểm
1. Bao gồm giá trị thời gian của dòng tiền bằng cách chiết khấu dòng tiền tương lai về hiện tại 1. Kỹ thuật này sử dụng các dòng tiền trong tương lai. Mà để dự đoán các dòng tiền này 1 cách chính xác là không dễ dàng
2.  Xem xét đến toàn bộ dòng tiền liên quan đến dự án 2. Phương pháp NPV (áp dụng kỹ thuật này) sẽ không sử dụng được cho trường hợp khan hiếm vốn (Capital rationing)
3. Xem xét đến thời gian phát sinh của dòng tiền 3. Không đơn giản để ước tính Tỷ lệ chiết khấu dòng tiền
4. Kỹ thuật này được áp dụng rộng rãi nên có thể dễ dàng so sánh giữa các dự án, doanh nghiệp với nhau 4. Tỷ lệ chiết khấu có thể thay đổi theo thời gian thực hiện dự án. Do vậy, việc áp dụng 1 tỷ lệ duy nhất sẽ không phù hợp

Sau bài viết này, kỳ vọng những bạn đã biết cách tính NPV và IRR, DPP. Trong bài tiếp theo, tất cả chúng ta sẽ đi nốt những nội dung còn lại của Chủ đề Đánh giá dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư .

Source: https://ta-ogilvy.vn
Category: Hỏi Đáp